Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Pleszewie

POSTANOWIENIE

Dnia 28 października 2015 r.

Sąd Rejonowy w Pleszewie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Krzysztof Musioł

Protokolant: p.o. stażysty Marta Borkowska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 października 2015 r. w Pleszewie

sprawy z wniosku T. P.

z udziałem D. S.

o zasiedzenie

postanawia:

1.  Oddalić wniosek.

2.  Nakazuje pobrać od T. P. na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Pleszewie kwotę 46,00 zł (czterdzieści sześć złotych 00/100) tytułem zwrotu poniesionych wydatków

3.  Zasądza od T. P. na rzecz D. S. kwotę 1217,00 zł (jeden tysiąc dwieście siedemnaście złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Krzysztof Musioł

Sędzia SR

I Ns118/15

UZASADNIENIE

Wnioskodawca złożył wniosek o stwierdzenie że K. p. (1) nabył przez zasiedzenie własność niewyodrębnionej geodezyjnie nieruchomości gruntowej o powierzchni 500m2 zabudowanej budynkiem mieszkalnym o pow. 70m2 oraz budynkiem gospodarczym o pow. 20m2, stanowiącej część działki nr (...) położonej w miejscowości S. dla której Sąd Rejonowy w Pleszewie prowadzi księgę wieczystą (...). Wskazał, że w latach pięćdziesiątych ubiegłego wieku jego rodzice wprowadzili się do opuszczonego domu . W przedmiotowym domu założyli energię elektryczną , dokonywali remontów, wybudowali studnię. W grudniu 1977r przekazali nieformalnie całą nieruchomość synowi K. P. (1), który posiadał ją do śmierci.

Uczestnik postępowania D. S. wniósł o oddalenie wniosku podnosząc, ze samodzielne i niezakłócone posiadanie nieruchomości przez K. P. (1) było emanacją posiadania zależnego, którego podstawą była umowa dzierżawy.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

Przedmiotem wniosku o zasiedzenie jest część nieruchomości stanowiącej działkę numer (...), o powierzchni 0,13 ha, położonej w miejscowości S.. Dla nieruchomości była prowadzona księga wieczysta D. tom 1 karta 6 na nazwisko N. i M. M.. Księga ta została dnia 27 listopada 1942r. przepisana na kartę księgi wieczystej D. (...). Aktualnie Sąd Rejonowy w Pleszewie prowadzi księgę wieczystą (...). Księga wieczysta została założona 13 marca 1963r. a jako właściciela wpisano W. G. na podstawie postanowienia Sądu Powiatowego w Pleszewie z dnia 29 marca 1961r. w sprawie NS I 102/60 o zasiedzenie. Aktualnie zapisanym właścicielem nieruchomości jest D. S., który zakupił ją od S. i K. M. na podstawie umowy z dnia 11 maja 2007r. W umowie sprzedaży odnotowano, że jest to nieruchomość niezbudowana i nie jest obciążona dzierżawą. W dniu 10 czerwca 2014r. wprowadzono zmiany w danych ewidencji gruntów i budynków w ten sposób że z opisu użytków wykreślono „Łąki trwałe” i wpisano „ łąki trwałe i użytki rolne zabudowane.”

( dow. odpis z księgi wieczystej k. 8-15, zawiadomienie o zmianie w danych ewidencji k. 47—48, tłumaczenie księgi k. 113-117, akta księgi wieczystej D. (...), pismo k. 129, umowa sprzedaży k. 74- 78)

Część nieruchomości jest wygrodzona. W tej części znajduje się niewielki, dwuizbowy budynek mieszkalny z dwoma małymi pomieszczeniami gospodarczymi oraz budynek gospodarczy.

( dow. oględziny nieruchomości k. 102-102v)

Przedwojenny właściciel nieruchomości N. M. zezwalał na zamieszkiwanie w tym budynku pracownikowi który był zatrudniany do pomocy w jego gospodarstwie. Jego następca W. M. kontynuował taką praktykę.

( dow. zeznania świadka S. M. k. 90-91, T. M. k. 92)

W budynku tym zamieszkiwały rodziny T., U. i J.. Po nich wprowadziła się rodzina P..

( dow. zeznania świadków M. P. k. 89, B. T. k.90, S. M. k. 90-91, T. M. k. 92)

Rodzina P. wprowadziła się do budynku znajdującego się na nieruchomości ok. 1954r. za zgodą W. M. syna N.. Mieli o nią dbać i się nią zajmować.

( dow. zeznania S. M. k. 90-91, T. M. k. 92, E. L. k. 93)

W czasie gdy nieruchomość zajmowała rodzina P., w rodzinie M. ustalono, że nieruchomość zostanie przekazana W. G., która w 1960r. nabyła jej własność przez zasiedzenie. W. G. umową z dnia 1 lutego 1964r darowała nieruchomość S. M. i jego żonie K., którzy ustanowili na jej rzecz prawo dożywotniego użytkowania nieruchomości. W. G. zmarła 21 lutego 1991r. Po jej śmierci W. P. (1) pytała S. M. co dalej z nieruchomością. Odpowiedział, że nic od nich nie chce ale jak chcą wymienić okna czy remonty zrobić, to jest ich sprawa. Podatki od nieruchomości płacił S. M.. Po śmierci W. P. (1), co nastąpiło dnia 12 grudnia 1998r.– K. P. (1) rozmawiał ze S. M., że należałoby mu się to przez zasiedzenie, ale ten go zbył.

( dow. zeznania S. M. k. 90-91, T. M. k. 92-92v postanowienie k.22 akt Ns I 102/60, umowa darowizny w aktach kw (...), akt zgonu k. 156, akt zgonu k. 160)

W trakcie zamieszkiwania na spornej nieruchomości F. P. wyremontował podłogi, które były pozarywane i wymienił okna. Częściowo naprawiał dach, na części podwórza wylał beton, wymienił ogrodzenie, podłączył energię elektryczną. Za życia F. P. nie doszło do nieformalnego przekazania nieruchomości na rzecz K. P. (1).

( dow. zeznania M. P. k. 89, zapis elektroniczny z dnia 23 września 2015r. od 00.05.25 – 00.09.29. Z. P. k. 90, zapis elektroniczny z dnia 23 września 2015r. od 00.09.30 – 00.14.50, E. L. k. 93-93v, B. S. k. 98-98v oględziny nieruchomości k. 102-103, zeznania wnioskodawcy k. 99-101)

Dokonując powyższych ustaleń Sąd oparł się na wskazanych dowodach. Sąd nie dał wiary zeznaniom wnioskodawcy, świadków B. S. oraz M. P. że P. mogli zasiedlić nieruchomość na podstawie skierowania z Gromadzkiej Rady Narodowej. Nie przedstawiono żadnego dokumentu, który by na to wskazywał. Wnioskodawca i świadkowie założyli, że to był pustostan, co automatycznie powodowało konieczność zasiedlenia. Wnioskodawca założył, że była to nieruchomość hrabiego C., natomiast świadek S. wyraził przypuszczenie, że była niczyja. Wnioskodawca swoją wiedzę oparł na informacjach zasłyszanych. Jak zeznał, nie pamięta przez okres ostatnich dwudziestu lat by ktoś interesował się nieruchomością. Nie oznacza to jednak, że wcześniej nikt się tym nie interesował. Wnioskodawca przedstawił wiele faktów historycznych ale swoje zeznania skonkludował stwierdzeniem, że : „uważam, że skoro to był pustostan, bez właściciela, gdyż hrabia C. zmarł w obozie w 1945roku, nikt się tym nie troszczył na dłużej i moi dziadkowie postawili to na nogi, zaopiekowali się tym i stali się właścicielami”. Taka konkluzja jest oparta na założeniach niezgodnych z ustalonym stanem faktycznym, zarówno co do osoby właściciela nieruchomości jak i sposobu objęcia nieruchomości we władanie. Świadek S. w tamtym okresie czasu miał kilka lat. Nie mógł więc z pełnym zrozumieniem obserwować i oceniać zdarzeń jakie miały miejsce. Większość przekazanych w trakcie zeznań informacji jest wynikiem późniejszych przemyśleń a także interpretacji i historycznej oceny niektórych zdarzeń, także na podstawie przekazów Zebrany materiał dowodowy wskazuje, że nieruchomość już przed wojną była własnością N. M. i jego żony. Czynności podejmowane po wojnie przez jego następcę W. G., nie potwierdzają tezy że to był pustostan i nikt się tym nie interesował. To W. G. doprowadziła do uregulowania stanu prawnego w 1960r. a więc w czasie, kiedy rodzina P. już tam zamieszkiwała. Z jakiegoś powodu zagwarantowała też sobie w później zawartej umowie darowizny prawo użytkowania nieruchomości do śmierci. Nie można wykluczyć, że tym powodem była chęć pobierania czynszu dzierżawnego, choć ta okoliczność nie została potwierdzona. Sąd ma na uwadze, że część świadków łączyły stosunki rodzinne. Świadkowie M. P. i Z. P. przedstawili fakty poznane na podstawie własnych obserwacji. Także wskazywali na okoliczność, że rodzice zasiedlali pustostan. Przedstawili informacje dotyczące przeprowadzanych tam remontów. Ich zeznania nie zawierają jednak żadnych szczególnych informacji, wskazujących na konkretne fakty dotyczące sposobu objęcia nieruchomości w posiadanie i charakteru posiadania. Te fragmenty zeznań oparte są na przypuszczeniach i interpretacji zaobserwowanych zdarzeń. Ich zeznania nie mogą też stanowić dowodu na zaprzeczenie poczynionemu ustaleniu, że pomiędzy rodziną właściciela nieruchomości a rodzicami świadków były kontakty i rozmowy dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości. Żaden z braci nie potwierdził też, że jeszcze za życia ojca doszło do nieformalnego przekazania nieruchomości K.. Z kolei potomkowie właściciela nieruchomości świadkowie M. i M. przedstawili spójny i logiczny obraz tego, w jaki sposób zawiadywano nieruchomością i na jakich zasadach następowało zasiedlanie budynku. Część przytaczanych faktów znajduje potwierdzenie w zgromadzonych dokumentach. Wskazali też, że objęcie nieruchomości we władanie przez rodzinę P. nastąpiło za zgodą i wiedzą syna zapisanego w księdze wieczystej właściciela nieruchomości. Wnioskodawca nie przedstawił dowodu przeciwnego na tę okoliczność. Takim dowodem nie jest twierdzenie, że zasiedlany był pustostan.

Sąd zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 172 k.c. do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie konieczne jest spełnienie dwóch przesłanek: samoistnego i nieprzerwanego posiadania oraz upływu ustawowego terminu. Samoistnym posiadaczem nieruchomości w rozumieniu art. 172 k.c. jest ten, który nią włada jak właściciel (art. 336 k.c.), a więc wykonuje uprawnienia składające się na treść prawa własności (art. 140 k.c.). Nabycie posiadania w dobrej lub złej wierze decyduje o długości terminu zasiedzenia. Zasiedzenie następuje z upływem dwudziestoletniego terminu, gdy posiadanie zostało nabyte w dobrej wierze. Natomiast w razie uzyskania posiadania w złej wierze obowiązuje dłuższy, trzydziestoletni termin zasiedzenia. Oddalenie wniosku o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie może nastąpić w razie jednoznacznego uznania przez sąd, że choćby jedna z wymienionych przesłanek zasiedzenia nie została spełniona.

Domagając się stwierdzenia zasiedzenia wnioskodawca podnosi, że jego poprzednicy prawni byli samoistnymi posiadaczami fragmentu działki numer (...) od lat 50-tych ubiegłego wieku, bazując na założeniu, że zasiedlili pustostan, który przed wojną stanowił własność hrabiego C..

Aby ocenić jaki charakter miało posiadanie poprzedników wnioskodawcy, należy wyjaśnić czym jest stan posiadania samoistnego. Otóż stan posiadania posiadania samoistnego prowadzący do zasiedzenia współtworzą fizyczny element władania rzeczą (corpus) oraz intelektualny element zamiaru władania rzeczą dla siebie (animus). Posiadacz samoistny włada więc rzeczą w taki sposób, w jaki czyni to właściciel. W praktyce, ustalając charakter posiadania należy się kierować manifestowanym na zewnątrz wobec otoczenia zachowaniem posiadacza. Według zewnętrznych znamion zachowania posiadacza można ocenić zarówno corpus, jak też animus. Istotne znaczenie ma również rozpoznanie zdarzenia stanowiącego źródło nabycia posiadania, które z kolei wpływa na ocenę charakteru objęcia nieruchomości we władanie. Razem z dalszym zachowaniem posiadacza, manifestowanym na zewnątrz, owo zdarzenie pozwala określić rodzaj posiadania.

Wobec tego przyjmuje się, że objęcie rzeczy we władanie na podstawie porozumienia stron, które zmierzało do przeniesienia własności, lecz takiego skutku nie osiągnęło z powodu braku przewidzianych prawem przesłanek, świadczy z reguły o posiadaniu samoistnym. Z kolei zawarcie umowy najmu, dzierżawy, czy użyczenia przesądza raczej o nabycia posiadania zależnego. Źródłem nabycia posiadania może być również samowolne objęcie w posiadanie cudzej rzeczy, jej zawłaszczenie. Może też wreszcie posiadacz zależny według swego zamiaru jednostronnie przekształcić władanie cudzą rzeczą w posiadanie samoistne. Taka zmiana charakteru posiadania powinna być jednak wyraźnie i w sposób oczywisty zamanifestowana na zewnątrz, poprzez skonkretyzowane zachowanie posiadacza.

W tym miejscu należy jedynie wspomnieć, że po drugiej wojnie światowej w celu racjonalnego wykorzystania zapasu lokali, dekretem z dnia 21 grudnia 1945r. o publicznej gospodarce lokalami a później ustawą z dnia 30 stycznia 1959r. Prawo lokalowe, wprowadzono reglamentację lokalami w miastach i osiedlach. Przydział lokalu powodował jedynie tyle, że uprawniony uzyskiwał tytuł prawny do zajmowania lokalu, przy czym przez uzyskanie przydziału nie stawał się samoistnym jego posiadaczem.

Mając na uwadze powyższe zastrzeżenia należy wskazać, że sposób objęcia we władanie części działki numer (...), ani sposób wykonywania tego władztwa przez poprzedników prawnych wnioskodawcy F. P. i W. P. (1), nie świadczy o samoistnym charakterze tego posiadania. Sposób przejęcia działki we władanie nie nastąpił samowolnie, bez niczyjej wiedzy. F. i K. P. (2) przejęli fragment działki w taki sam sposób, w jaki robili to poprzedni posiadacze, za zgodą i wiedzą syna zapisanego w księdze wieczystej właściciela - W. M.. Z uwagi na to, że budynek był w złym stanie technicznym, konieczne stało się wykonanie określonych nakładów, które mieszczą się w zakresie nakładów koniecznych, czyli niezbędnych dla zapewnienia prawidłowego i w miarę normalnego korzystania z nieruchomości. Niewątpliwie nakładem zwiększającym użyteczność jest przyłączenie energii elektrycznej. Ale to zdarzenie nie może automatycznie prowadzić do wniosku, że posiadanie miało charakter właścicielski. Nadarzyła się okazja do poprawienia warunków bytowych i posiadacze nieruchomości, małżonkowie P. z tej sposobności skorzystali. Zachowania następców prawnych N. M. nie wskazywały, że nie interesowali się nieruchomością. Zmierzały one do regulowania stanu prawnego, co w konsekwencji daje podstawę do stwierdzenia, że mieli nieruchomość pod kontrolą i za ich wiedzą oraz na ich warunkach rodzina P. tam zamieszkiwała. Wprawdzie nie przedstawiono umowy dzierżawy, ale trudno sobie wyobrazić by W. G. doprowadziła do nabycia na swoją rzecz własności całej nieruchomości, tylko dla uzyskania tytułu własności. Stąd twierdzenie o istnieniu umowy dzierżawy jest prawdopodobne. Brak informacji w umowie sprzedaży o istnieniu dzierżawy jest usprawiedliwiony okolicznościami. W chwili zawierania umowy, w akcie notarialnym zapisano, że nieruchomość jest niezbudowana. Zmiany w ewidencji dokonano już po zawarciu umowy. Trudno sobie w takim przypadku wyobrazić, by w umowie można było wzmiankować o dzierżawie części nieruchomości zabudowanej małym budynkiem mieszkalnym. Osobną kwestią jest to, czy w ramach ekwiwalentu rodzina P. płaciła czynsz. Do essentialia negotii umowy dzierżawy zalicza się według art. 693 § 1 k.c. obowiązek zapłaty przez dzierżawcę czynszu wydzierżawiającemu. Z ustaleń Sądu wynika, że faktycznie czynsz nie był pobierany. Taki stan istniał co najmniej do chwili śmierci W. G. czyli do 21 lutego 1991r. Ta data może stanowić jednak początek innej oceny charakteru posiadania. Pośrednio może na to wskazywać treść rozmowy przeprowadzonej przez W. P. (1) po śmierci W. G. ze S. M.. Zapytała wtedy „co dalej z nieruchomością” i otrzymała odpowiedź, że „nic od nich nie chce ale jak chcą wymienić okna czy remonty zrobić, to jest ich sprawa”. Uzyskana odpowiedź mogła zostać odebrana przez W. P. (1) jako brak zainteresowania nieruchomością przez jej właściciela. W konsekwencji mogła doprowadzić do przeświadczenia, że charakter władania jest szerszy niż dotychczas, aczkolwiek brak jest dalszych dowodów wskazujących na to, że zmiana charakteru posiadania została zamanifestowana przez W. P. (1) w stosunku do osoby właściciela nieruchomości.

W ustalonym stanie faktycznym Sąd przyjął, że F. i W. P. (2) objęli nieruchomość we władanie na zasadzie użyczenia. W zamian mieli dbać o nią dbać i czynić niezbędne nakłady, by nie pogarszać stanu technicznego budynków. Taki stan istniał przynajmniej do śmierci W. G. tj. do 1991r. Nie zostało potwierdzone żadnymi dowodami, że jeszcze za życia małżonkowie P. w sposób nieformalny przekazali nieruchomość K. P. (1), co miałoby wskazywać na ich samoistny charakter posiadania. Zapewnienia, że nieruchomość będzie dla K. nie są niczym innym jak obietnicą dokonania przysporzenia. Nie wywołują jednak skutku w postaci nieformalnego przeniesienia posiadania. Jeżeli nawet przyjąć że w 1991r. doszło do przekształcenia charakteru posiadania w posiadanie samoistne a następnie kontynuacji tego posiadania przez K. P. (1) i liczyć okres samoistnego posiadania gruntu objętego wnioskiem o zasiedzenie od tej daty, to nie upłynął jeszcze 30-letni okres posiadania w złej wierze prowadzący do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie przez samoistnego posiadacza w złej wierze. W konsekwencji wniosek o zasiedzenie został oddalony. W ustalonym stanie faktycznym nie ma podstaw do przypisania posiadaczowi dobrej wiary.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 520 § 1 i 3 k.p.c. i obciążył wnioskodawcę obowiązkiem zwrotu na rzecz Skarbu Państwa wydatku poniesionego w związku z przeprowadzeniem dowodu z tłumaczenia księgi wieczystej w kwocie 46,00 zł i obowiązkiem zwrotu uczestnikowi postępowania kosztów zastępstwa prawnego ze względu na oczywistą sprzeczność interesów i oddalenie wniosku.

/-/ Krzysztof Musioł